9.1.2 Relaţiile dintre proprietari şi chiriaşi

Ceea ce se cumpără un chiriaş de la proprietar este un serviciu făcut de către proprietar chiriaşului: acela de a-i oferi posibilitatea de a locui în clădirea aflată în proprietatea sa. Cele două părţi încheie un contract care este, în fond, un contract de vânzare-cumpărare.

Numai că nu este acelaşi lucru să cumpăr o sticlă de ulei şi să cumpăr dreptul de a locui temporar într-o casă. Pentru chiriaş contractul de închiriere este cu atât mai valoros cu cât prevede un termen mai lung pentru preavizul pe care trebuie să-l dea proprietarul chiriaşului în cazul în care vrea ca acesta să plece din locuinţă. Pentru proprietar este mai interesant ca preavizul să fie cât mai scurt. Dacă poate elibera locuinţa în trei zile, atunci se poate face loc unui nou client, dispus să plătească mai mult.^9.2

Un tip clasic de reglementare a relaţiilor dintre proprietari şi chiriaşi este cel prin care autorităţile instituie un termen pentru preaviz. Acesta ar putea fi, de pildă, de trei luni.

Ce se întâmplă în acest caz? Pe termen scurt, chiriaşii ies câştigaţi. Nu mai pot fi scoşi peste noapte din casă.

Pe măsură ce trece timpul, proprietarii vor creşte însă chiriile. Ei acoperă astfel costurile generate de preavizele mai lungi.

Care costuri s-ar putea să se întrebe uimit o parte din publicul cititor? Autorităţile nu i-au forţat pe proprietari să micşoreze chiriile, ca-n cazul cu preţul uleiului. Proprietarii nu trebuie să scoată nimic din buzunar, nici nu primesc mai puţin decât s-au înţeles cu chiriaşii. Raţionamentul este însă greşit. Prelungirea termenului pentru preaviz îl face pe proprietar să rateze şansa de a închiria locuinţa cuiva care ar plăti mai mult pentru ea. Cost înseamnă oportunităţi sacrificate, iar în acest caz autorităţile au forţat proprietarul să sacrifice şanse la care nu ar fi renunţat în mod voluntar. I-au impus deci un cost suplimentar.^9.3

Pe termen lung, este cel puţin îndoielnic că ar fi avut cineva ceva de câştigat. Chiriile cresc, dar ambele părţi obţin ceva (proprietarul mai mulţi bani, chiriaşul o locuinţă din care nu poate fi scos peste noapte). Dacă autorităţile s-ar hotărî să pună chiriile sub control, atunci am ajunge la cazul controlului preţurilor, deja discutat.